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 Real Estate

 

 

A  Alcune note su :

A) ACQUISTARE UN IMMOBILE O UN TERRENO EDIFICABILE

Per addivenire all’acquisto di un immobile , prima si procederà alla firma di un preliminare d’acquisto e successivamente alla stipula dell’atto pubblico di compravendita presso un Notaio.

Nota Bene

Si ricorda ai cittadini stranieri ed agli immigrati stabilmente residenti in Italia , che per addivenire all'acquisto di un immobile : firmare il compromesso e stipulare l'atto di acquisto di fronte ad un notaio, sottoscrivere i contratti per le forniture domestiche (acqua, luce, corrente, metano) ;  così come per aprire un conto corrente per stranieri o immigrati residenti, per acquistare un auto,il televisore, la moto, presentare dichiarazioni presso pubblici uffici in Italia , e molto altro ancora , e' necessario richiedere il Codice Fiscale  , presso un ufficio dell'agenzia delle entrate.

 

CLICCANDO SULLE PAROLE O LE FRASI SOTTOLINEATE SI SCARICANO I RELATIVI DOCUMENTI 

Il preliminare di acquisto , normalmente chiamato anche>>  compromesso << , è una scrittura privata  che può essere redatta dalle parti anche senza l’intervento di un Notaio ;  sottoscritta dal promittente venditore e dal promittente acquirente, essa conterrà :

  1. l’ individuazione delle parti : nome,cognome,data e luogo di nascita, cittadinanza , codice fiscale ( in caso di cittadini stranieri anche gli estremi del passaporto ed un recapito in Italia ) . In caso di Enti o Società venditrici , sarà necessario che siano forniti la Partita Iva e il numero d’iscrizione presso la cancelleria di un tribunale

  2. l’ indicazione della località in cui si trova l’immobile ( comune - provincia )

  3. l’ individuazione negli elenchi territoriali del catasto terreni (NCT) o urbano (NCEU) ;  detta individuazione viene effettuata citando il foglio , le particelle , i subalterni ; potrà essere altresì promessa in vendita una porzione della particella , in questo caso si dovrà provvedere  ad effettuare l’ individuazione catastale (frazionamento) della porzione da vendere , detta individuazione dovrà essere effettuata prima  della  stipula dell’atto pubblico di compravendita

  4. in presenza di terreni e/o porzioni di immobili sarà necessario allegare una planimetria catastale che evidenzi inconfutabilmente la proprietà ,  questa planimetria dovrà essere firmata dalle parti

  5. l’individuazione dei titoli di proprietà del venditore (atto di acquisto- successione- donazione)

  6. l’individuazione di eventuali vincoli pregiudizievoli (*)  : ipoteche giudiziarie o volontarie, diritti di usufrutto, prelazioni, diritti di proprietà e quant’altro in grado di diminuire o comunque ledere il titolo di proprietà dell’ immobile . Il venditore dovrà impegnarsi ad eliminare prima o contestualmente alla stipula dell’atto pubblico detti vincoli . Il pagamento del saldo dell’immobile dovrebbe essere subordinato all’eliminazione di detti pregiudizi .

  7. l’ individuazione di tutte le servitù a carico (strade , condotte poste o da porre in opera, che attraversano la proprietà da acquistare) ed a favore ( diritti di  attingimento di acqua da sorgenti e pozzi altrui , diritti di transito su proprietà altrui, attraversamento di proprietà altrui con  condotte, elettrodotti, o altri servizi  che vengano utilizzati dalla proprietà da acquistare )

  8. Particolare attenzione va riservata alla Prelazione Agraria , se la casa si trova in campagna e/o se insieme alla casa vengono acquistati dei terreni agricoli . Per maggiori approfondimenti in materia , si consiglia la lettura di questo documento, redatto a cura dell associazione dei Notai Italiani < La Prelazione Agraria>

  9. le Licenze e concessioni edilizie rilasciate dopo l’anno 1967

  10. le eventuali licenze edilizie in corso di rilascio : in caso di immobili da edificare sarà  necessario redigere un >>  compromesso subordinato al rilascio delle licenze edilizie <<, pena la non edificabilità dell’immobile 

  11. il prezzo di acquisto , indicando l’importo corrisposto alla firma (o in più volte successive ) e quello da corrispondere alla stipula dell’atto pubblico . L’importo corrisposto alla firma (anticipo) , dovrà essere individuato come “ caparra confirmatoria” . In questo modo se il venditore volesse recedere dalla promessa di vendita , dovrà corrispondere alla parte lesa ( il promittente acquirente ) il doppio di quanto percepito alla firma del preliminare

  12. la data stabilita per la stipula dell’atto pubblico di compravendita , almeno 30 giorni dalla firma della scrittura privata

Note

  • I pagamenti dovranno essere fatti esclusivamente a mezzo di assegni circolari non trasferibili, intestati al venditore , una distinta di questi assegni sarà redatta dal notaio incaricato della stesura dell'atto di compravendita , ed allegata al medesimo 

  • Alla firma del preliminare di acquisto , l’acquirente dovrà pagare la commissione all’agente e/o intermediario , ove esistente

  • Alla stipula dell’atto pubblico di compravendita , l’acquirente dovrà pagare:

  1. l' onorario del Notaio 

  2. le tasse di acquisto in ragione del 9% per i fabbricati e terreni edificabili  e del 12% per i terreni agricoli , con un minimo di 1000-euro

  3. l'imposta ipotecaria : 50 euro in misura fissa 

  4. l'imposta catastale  : 50 euro in misura fissa

NOTA : Le percentuali di cui sopra , sono da calcolarsi sul valore catastale dell'immobile , tratto dal certificato catastale emesso dall'Ufficio del Territorio , eventualmente rivalutato come per legge (normativa entrata in vigore con la legge finanziaria dell'anno 2006 )

NOTA IMPORTANTE  SUI TRASFERIMENTI   E SULLE  ISCRIZIONI IPOTECARIE  IN VIGORE  DA  GIUGNO 2011  . Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito Il notaio, prima della stipula   degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile . Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, o iscrivere un ipoteca destinata a garantire un mutuo, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. Per maggiori informazioni cliccare sui seguenti links.  

          Circolare_Agenzia_Territorio_203-2010

          Circolare_Agenzia_Territorio_202-2010

 

     13.  NUOVA TASSAZIONE  SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI E SULLE  ISCRIZIONI IPOTECARIE  IN VIGORE  DA GENNAIO 2014 

          Circolare_Agenzia_Entrate  2/E

 

 

L’acquisto di fabbricati definiti " di particolare interesse storico ", gode di alcune agevolazioni fiscali :

  1. le tasse sull’acquisto sono ridotte al 2% , con un minimo di 1000-euro

  2. gli immobili restaurati godono per 10 anni dell’esenzione dal pagamento dell’ imposta sul reddito degli immobili (IRPEF) 

 

Compravendita soggetta alle agevolazioni "prima casa" 

 NOTA : Le agevolazioni non si aplicano alle abitazioni accatastate come A/1 , A/8 , A/9-

  1. In caso di fabbricato acquistato come Prima Casa  la tassa di acquisto viene ridotta al 2% , con un minimo di 1000-euro - Si fa notare che la tassazione al 2% è applicata solamente alla casa ed al terreno pertinenziale sino ad un massimo di 5000 mq Le superfici di terreno che eccedono i 5000 mq. , saranno tassate al 12% . La tassazione è  imposta sul valore riportato nell’atto Notarile , in accordo con le normative vigenti.

  2. l'imposta sul valore aggiunto  : 4%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita più 'imposta di registro : 200 euro in misura fissa

  3. l'imposta ipotecaria : 50 euro in misura fissa

  4. l'imposta catastale  : 50 euro in misura fissa

  5. la visura Ipocatastale , attraverso la quale il Notaio controlla  e certifica l’esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli (*) :  mediamente 420 euro 

 

Ulteriori incombenze

1.  Entro le 48 ore dalla stipula dell’atto pubblico , il venditore dovrà presentare al comune di competenza o presso qualsiasi ufficio di polizia , una dichiarazione di>>  Cessione di fabbricato <<  , indicando tutti gli estremi del nuovo proprietario

2. Tutte le forniture preesistenti ( acqua , luce, gas, telefono ) dovranno essere volturate dal venditore all’acquirente

A  ATTENZIONE , la stipula di nuovi contratti è particolarmente onerosa , si consiglia vivamente di effettuare le volture ( allo scopo munirsi di copia delle bollette del precedente proprietario) - l’acquirente ( o chi da lui incaricato) dovrà  recarsi presso i competenti uffici o contattarli a mezzo dei numeri verdi reperibili negli elenchi telefonici e comunicare nome/cognome/codice fiscale/indirizzo ove spedire le bollette - per ottenere le agevolazioni per la prima casa , sara’ necessario produrre un certificato di residenza entro 5 mesi alla richiesta di voltura

3.  Le tasse annuali sugli immobili sono :

1. IUC = imposta unica catastale ,  varia da comune a comune e comprende la Tassa sui servizi indivisibili (TASI ) e la Tassa  rifiuti (TARI) 

2. IRPEF= imposta sul reddito degli immobili

3. Se l'acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa , potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di € 3600 circa

B) RESTAURARE O COSTRUIRE UN IMMOBILE

Per procedere al restauro o alla costruzione di un’immobile , sarà necessario rivolgersi ad un Geometra , o un Architetto o un Ingegnere Edile .

Si fà notare che su tutto il suolo italiano qualsiasi intervento edilizio è subordinato alla presentazione di una richiesta presso il Comune competente per territorio , detta richiesta deve essere firmata oltre che dal proprietario dell’immobile anche da un tecnico legalmente abilitato.

Per ottenere il rilascio di una concessione edilizia atta alla costruzione e/o al restauro di immobili di qualsiasi genere sarà necessario pagare una tassa al comune ; per il rilascio della concessione edilizia sono mediamente necessari  90 giorni lavorativi (calcolati a partire dalla data di presentazione della richiesta )

Solo in caso di piccoli restauri ( tinteggiature, pavimenti, infissi, impiantistica ) il tecnico presenterà una particolare richiesta chiamata DIA , per la quale non è necessario il pagamento di alcuna tassa ed i lavori possono essere iniziati sotto la sua responsabilità in tempi brevi

 

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